サラリーマン大家さんという言葉が聞かれるようになって
久しいが・・・実は投資がうまくいかず地獄に陥っている人が
ゆっくりと増えている。
そもそも、需要と逆行して民泊規制をするような日本。
地主でもない一般人が本当に不動産投資で利益を受けられるのか
どうしても不安になる。
そこでこの記事では、海外不動産投資家の視点で
国内のサラリーマン大家さんがメリットを受けられる条件、
リスクとその回避策について語る。
サラリーマン大家さんは地獄なのか？不動産投資失敗のリスク
日本では流行りのように
副業として賃貸事業を始める、いわゆる
サラリーマン大家さんが増えている。
確かに、駅の近くなど立地の良い場所に
マンションを持てば安定的に
家賃収入を得られたり、
物件によっては転売で
大きな利益を得られるというメリットがある。
ただし、これはうまくいったケースに限った場合。
多くのアパートやマンション、特にファミリータイプの
空き部屋率は核家族化とともに高くなる一方。
また日本の物件の老朽化は早く、転売時の資産価値が
購入時よりも上がるケースは稀と言っていい。
そしてご存じのように、何より地震大国の日本。
大地震が起きた時の不動産投資への影響は大きい。
特に30年以内に70％の確率で起こると言われる
首都直下型地震、あるいは東海大震災。
これが現実になった場合のデメリットは、計り知れない。
地震保険の破綻、国債の未達、国家破産、円の価値低下、
首都壊滅による日本経済の長期低迷、原発・・・並べると
恐ろしいが（笑）、全て低くない可能性のリスクだ。
にも拘わらず、相変わらず東京の山手線内の物件は
価格が高い。特に中国人富裕層を中心として
外国人が不動産を買い漁っているが・・・
本当に彼らが地震のリスクを理解しているのか
大いに不思議。
友達のjennyにも、先日青山のマンションを買った
イラン人の彼氏がいる（笑）。
サラリーマン大家さんのリスク回避法
俺自身が海外投資を始めてから学び、
特に不動産投資を行う際の鉄則としていること。
海外であること
そもそもの話になるが、さっき語った理由により
以前に比べ1/3～1/10の価格になった国内での不動産投資は
お勧めできない。もっと言えば証券投資も・・・
例えばヨーロッパでも、ベルリンのような穴場もあれば
アメリカやオーストラリアなどにも良い物件はある。
そして何より、東南アジアで成長している国。
人口と経済が伸びている場所に自然と目が向く。
海外のコンドミニアムなどは家具付きで賃貸できることで、
場所によっては現地駐在の外国人などに人気があり
賃貸収入も見込める。
ただし、例によって建物は経年劣化が避けられず、
特に水回りは日本よりもだいぶ劣るケースも多い。
中古物件を買う場合は
内覧を十分に行っておこう。
土地つきであること
売却時を考えると、価値の高い土地が一緒であることがベター。
というより、俺はそれしか選ばない。
売却の余地があること
トライしたことのあるあなたなら分かると思うが、
海外で物件を売ろうとすると、なかなか買い手が見つからず
相当に時間がかかるケースがほとんど。
まさにアメリカ映画でよく見かけるように（笑）。
これは日本のように不動産業者同士が
同じ物件情報を共有するシステムを持っておらず
それぞれのコネや販売ルートに頼るほかないため。
イグジット（出口）、つまり売却時の買い手の
見つかりやすさを担保している物件を選ぶこと。
例えば、リゾートホテルの1室を購入した場合。
ホテルに宿泊した富裕層のリストにDMで案内するなど、
価値のあるネットワークを活かす事例もある。
俺の場合は、フィリピン政府の10大施策の1つである
ボホール観光地化の波に乗り、パングラオ島の
ビーチ前ホテルにコテージを購入。
金融工学の天才が、日本人でも土地の
不動産登記ができる方法を合法的に
考え出してくれたため、その恩恵を受けることになった。
サラリーマン大家さんになるなら、確定申告や節税（経費による税金対策）の知識を
サラリーマン大家さんのデメリットと
解決法について語ってきた。
「不動産投資に前から興味があるんですが、
デメリットの方が多いような気もしてるんですよね・・・」
南国の楽園、フィリピンのパングラオ島に
物件の視察にまで来て、不動産投資のメリットを
疑い始めた小島さん（笑）。
そして、
不動産投資は金額的にも大きなものになるため、
物件をしっかり見極めて実行に移したい。
全ては、信頼性のある情報を仕入れるところから。
