サラリーマン大家さんは地獄?不動産投資失敗リスクとその回避法

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サラリーマン大家さんという言葉が聞かれるようになって

久しいが・・・実は投資がうまくいかず地獄に陥っている人が

ゆっくりと増えている。

 

 

そもそも、需要と逆行して民泊規制をするような日本。

地主でもない一般人が本当に不動産投資で利益を受けられるのか

どうしても不安になる。

 

 

そこでこの記事では、海外不動産投資家の視点で

国内のサラリーマン大家さんがメリットを受けられる条件、

リスクとその回避策について語る。

 

 

サラリーマン大家さんは地獄なのか?不動産投資失敗のリスク

 

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日本では流行りのように

副業として賃貸事業を始める、いわゆる

サラリーマン大家さんが増えている。

 

 

確かに、駅の近くなど立地の良い場所に

マンションを持てば安定的に

家賃収入を得られたり、

 

物件によっては転売で

大きな利益を得られるというメリットがある。

 

ただし、これはうまくいったケースに限った場合。

 

 

多くのアパートやマンション、特にファミリータイプの

空き部屋率は核家族化とともに高くなる一方。

あなたが持っている不動産
(マンション・一戸建て・駐車場・オフィスなど)
が空いている間は当然賃料収入が得られないが、
その間も物件を維持するための税金や管理費は常にかかる。
空室期間が長引くほど、リスクは実害に変わっていく。

 

また日本の物件の老朽化は早く、転売時の資産価値が

購入時よりも上がるケースは稀と言っていい。

 

日本の建物は設計上、そして気候など環境の点でも
老朽化がしやすく、メンテナンスやリフォームに
大きなお金が必要になる。
常盤台に住んでいるイトコの沙織も、購入から5年後に
その住んでいるマンションを売ろうと考えたが・・・
新築だったその物件の不動産価値はすでになくなっていた。

 

 

そしてご存じのように、何より地震大国の日本。

大地震が起きた時の不動産投資への影響は大きい。

 

特に30年以内に70%の確率で起こると言われる

首都直下型地震、あるいは東海大震災。

これが現実になった場合のデメリットは、計り知れない。

 

地震保険の破綻、国債の未達、国家破産、円の価値低下、

首都壊滅による日本経済の長期低迷、原発・・・並べると

恐ろしいが(笑)、全て低くない可能性のリスクだ。

 

物理的に不動産倒壊の危険性は小さいとしても、
特に地震保険の破綻が日本経済に与えるリスク。
日本の不景気はさらに長期化し、
回復まで数十年単位では済まないことになる。

 

 

個人的に俺が日本特有の不動産リスクと考えているのは、
例えばマンションやアパートなどの賃貸物件内で
日本に多い自殺孤独死が起きてしまった場合。
これにより、年間10,000以上のペースで
事故物件が増え続けているというデータもある。
大家には告知義務があり、当たり前だが
物件の価値は軒並み下がる。
こうした自分でコントロールできない要素が多いのが、
不動産を持つ者全員が抱えるリスクといえる。

 

にも拘わらず、相変わらず東京の山手線内の物件は

価格が高い。特に中国人富裕層を中心として

外国人が不動産を買い漁っているが・・・

 

本当に彼らが地震のリスクを理解しているのか

大いに不思議。

 

友達のjennyにも、先日青山のマンションを買った

イラン人の彼氏がいる(笑)。

ちなみにこのフィリピンも含め、東南アジアを中心に
海外不動産投資が熱を帯びている。
海外特有のリスクとしては、場所によって情報が少なく
また詐欺的な情報が出回っていたりすること。特に海外では
知らないことが多いため、言葉も含め業者に依存しがちになる。
東南アジアなど海外ではプレビルド、つまり物件が
実際に建つ前に購入する方式が主流。
案件によっては資金不足など業者の不手際により、
完成する前にこのスキームが頓挫してしまうこともある。
また完成してみたら水回りがいい加減だったなど、
業者をしっかり選ばないと不動産投資どころではなくなる。

 

サラリーマン大家さんのリスク回避法

 

では、こうしたリスクを避けて
不動産投資のメリットを享受するためには?

 

俺自身が海外投資を始めてから学び、

特に不動産投資を行う際の鉄則としていること。

 

 

海外であること

 

そもそもの話になるが、さっき語った理由により

以前に比べ1/3~1/10の価格になった国内での不動産投資は

お勧めできない。もっと言えば証券投資も・・・

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例えばヨーロッパでも、ベルリンのような穴場もあれば

アメリカやオーストラリアなどにも良い物件はある。

 

 

そして何より、東南アジアで成長している国。

 

人口と経済が伸びている場所に自然と目が向く。

人口ピラミッドが三角に近い国を選ぶことも重要。
当然そこでも、しっかり利益が手元に残るように
投資する国は選びたい。
カンボジアのように、不動産売却時のキャピタルゲインに
個人課税がない国を選ぶのも一つ。カンボジアといえば、
所有権について自由度が高いことも魅力だ。
ひでさんが上手だったのは、フィリピン留学している息子へ
いちいち海外送金しないで済むように、現地に買った物件の
賃料収入を子供の口座に直接入れていたこと。
これもうまい使い方といえる。
また国を選べば、現地でローンのために銀行から
融資を利用できる場合も。
空室リスクを回避できること
条件が良い場所を選ぶのも重要になる。
海外なら、俺がパングラオ島でそうしたように
これから発展するビーチリゾートに投資する。
人気のビーチ沿いのホテルなら、
何日も部屋が空くことは少ない。
また交通機関とのアクセスが悪くない場所を。
マレーシアのジョホールバルでの不動産投資が
一時流行ったが、
とんでもない場所にある物件も見かけた(笑)。
現地駐在員などは異動で突然住まいを空けてしまうことも
少なくない。物件の場所のリサーチは欠かせない。

海外のコンドミニアムなどは家具付きで賃貸できることで、

場所によっては現地駐在の外国人などに人気があり

賃貸収入も見込める。

 

ただし、例によって建物は経年劣化が避けられず、

特に水回りは日本よりもだいぶ劣るケースも多い。

 

中古物件を買う場合は

内覧を十分に行っておこう。

 

土地つきであること

 

海外には外国人が土地を持てない国もあるが、
土地付きの物件を持てる場所やスキームを選ぶことも
うまくいく条件となる。

 

売却時を考えると、価値の高い土地が一緒であることがベター。

というより、俺はそれしか選ばない。

 

 

売却の余地があること

 

トライしたことのあるあなたなら分かると思うが、

海外で物件を売ろうとすると、なかなか買い手が見つからず

相当に時間がかかるケースがほとんど。

 

まさにアメリカ映画でよく見かけるように(笑)。

 

これは日本のように不動産業者同士が

同じ物件情報を共有するシステムを持っておらず

それぞれのコネや販売ルートに頼るほかないため。

 

 

イグジット(出口)、つまり売却時の買い手の

見つかりやすさを担保している物件を選ぶこと。

 

例えば、リゾートホテルの1室を購入した場合。

 

ホテルに宿泊した富裕層のリストにDMで案内するなど、

価値のあるネットワークを活かす事例もある。

 

 

俺の場合は、フィリピン政府の10大施策の1つである

ボホール観光地化の波に乗り、パングラオ島の

ビーチ前ホテルにコテージを購入。

 

金融工学の天才が、日本人でも土地の

不動産登記ができる方法を合法的に

考え出してくれたため、その恩恵を受けることになった。

 

何より信頼できるパートナーを選ぶこと。
こうしたパートナーなら、イグジットの際の
コネクションも持っているので、
キャピタルゲインを得られるチャンスも大きくなる。

 

 

サラリーマン大家さんになるなら、確定申告や節税(経費による税金対策)の知識を

 

サラリーマン大家さんのデメリットと

解決法について語ってきた。

 

 

「不動産投資に前から興味があるんですが、

デメリットの方が多いような気もしてるんですよね・・・」

 

南国の楽園、フィリピンのパングラオ島に

物件の視察にまで来て、不動産投資のメリットを

疑い始めた小島さん(笑)。

 

 

そして、

「やっぱ不動産持つってリスクあるよね?」
國學院高校時代の同級生で、
広告代理店に勤める南ちゃん。
俺がフィリピンに移住して海外不動産投資を
していることをskypeで話すと、興味はあるものの
性格上リスクを極端に恐れている様子だった。

 

 

不動産投資は金額的にも大きなものになるため、

物件をしっかり見極めて実行に移したい。

 

全ては、信頼性のある情報を仕入れるところから。

 

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