フィリピンの不動産投資のリスクをブログで公開。利回りで失敗する理由とは?

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日本の70年代のような成長を続けているフィリピンだけに、

不動産投資でも利益を上げられるのでは・・・

そう思うのは自然。

 

ただ、やはり日本とは違う国でありリスクが気になる。

 

 

そこでこの記事では、現地在住者の視点で

フィリピンでの不動産投資のリスクと、買うなら

どんなものを選びたいかについてお伝えしていく。

 

 

フィリピンの不動産投資のリスクって?よくブログで語られている利回りの失敗

 

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一番のリスクは、業者選びを間違えて

期待していた家賃収入も売却益も得られないこと。

 

将来性のない国内や他のアジア諸国に比べて

フィリピン投資が熱いといっても、

それに便乗して儲けようと

 

質の低い情報を垂れ流す業者が後を絶たないのも事実。

 

 

俺の場合は幸い、信頼できる業者に出会えた。

 

現地だけでなく日本にも法人があり、この人達の

フォローアップにより管理面、そして売却の際も

その協力が活きてくる。

 

購入・管理・売却をお願いすることになる業者。

 

あなたが不動産投資のプロでないならなおさら、

正しい情報源と信頼できるパートナーとの出会いが

不可欠だ。

 

 

そして、俺自身が関わった信頼できる業者や

経験値の高い投資仲間の話を総合すると、

やはり本物の案件というのは絞られてくる。

 

例えば、こういった物件。

 

 

空室リスクが小さいこと

 

フィリピンに限らず、海外のコンドミニアムなどの

不動産投資で頭を悩ませるのは、空室リスク。

 

 

日本人が持つようなコンドミニアムを借りるのは、

現地人ではなく外国人駐在員などが中心。

 

従って突然の異動や退職などで安定した

インカムゲイン(賃貸収入)が見込めない。

 

年に3カ月は空室を覚悟する必要がある

と言われるほどだ。

 

 

フィリピンでの不動産投資を成功させるのは、当然
立地など様々な条件を鑑みて、この空室リスクを
いかに低減できるかにかかってくる。
そのためには、正確で多面的な情報が全て。
良いコネクションを持っている頼れるパートナー、
これを得られるかどうかがやはり大きい。

 

 

透明度の高い綺麗な海に面したリゾート

 

アクセスの良いビーチリゾート、特にホテルなら
空室リスクを減らし、高い稼働率を想定できる。
さらには、家具や備品の準備やメンテナンスも不要。
老朽化が激しい物件では、メンテナンス費用が
馬鹿にならない。

サンゴ礁があって綺麗な海、白い砂浜・・・

絵に描いたような南国リゾートであること。

 

これは、ボラカイやセブで投資をして

大成功した人から見たら、鉄板の条件。

 

セブでは、実に7,000倍も

地価が上昇した場所すらある。

 

 

ビーチ前と言っても、道を挟んで向こう側だったり建物が

間にあるだけで、その物件の価値は一気に下がる。

ビーチフロントであること。

そして可能なら、土地も含めた権利も持てるスキーム。

 

アクセスの良さ

 

国際空港がマクタンにできてフィリピンのセブが

一気に盛り上がったことを見ても、これは明らか。

 

今回のパングラオ投資でも、日本のODAで国際空港が

この小さな島にできるという条件がなければ

見送っていただろう。

 

ルソン島のバタンガスは良いリゾートだが、

渋滞の中ニノイ・アキノ国際空港から車で3時間は、

外国人には厳しい。

 

 

売却の道が開かれていること

 

イグジット、つまり売却の時に販売網という
コネクションがあるかどうかも、投資の回収可能性や
スピードに影響する。
いざ売却をしたいと思っても、フィリピンでは

各不動産会社が自らのコネで地道に希望者を探す。

 

価格が上昇して売却益が見込めても、

売却ルートが共有されネットワーク化されている日本と異なり

なかなか買い手が見つからず、圧倒的に時間がかかる。

 

売却の時点で適当に業者を選ぶ日本人がほとんどだが、

購入時と同じレベルで売却をお願いする業者は

しっかり選ぶ必要がある。

 

 

ただ売却については、フィリピンのように伸びている国なら

長期的に不動産を保有し、インカムゲインを得ながら
長く付き合っていく姿勢が大切。
そもそも投資は、持っているお金を増やそうとするよりも
それを守ろうとするスタンスで。これはチャーリーさんから
バシッと学んだ。

 

 

フィリピンの不動産投資のデメリット。ローンでコンドミニアムを買うなら中古が良い理由

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個人的にコンドミニアムなら中古をおすすめするのは

長期に渡る支払いのリスクを避けられること、また

すでにある現物を見られるというメリットがあるため。

 

 

フィリピンのコンドミニアム購入というとプレビルド

つまり完成の数年前から前もって販売を始め、

完成までの間に支払いをするという方法が一般的。

 

フィアンセのadelもそうだったが・・・フィリピン人
海外就労者でも購入できているように、プレビルドなら
少額から払っていける。
大きな予算や信用がなくとも
新築の不動産を比較的容易に手にできるのは大きい。
ただし・・・
全てのことが「遅い」フィリピン。予定通りに
建築が進むことはなく、大幅な遅れも珍しくない。
この間に他国を含め状況が大きく変わることは十分あり、
長期間支払っている中での機会損失も考えらる。
一方で、実際に完成した新築物件は水回りが適当だったり
壁に隙間があったり、電気関係に不具合があったりなど
「話と違っていた」ということも珍しくない。
完成後に残念な思いをするくらいなら、中古でも
すでにある物件を内覧して自らの目で
部屋をチェックできるほうがいい。

 

まとめ。フィリピンでの不動産投資はリスクヘッジをしっかりと

 

 

フィリピンの不動産投資のマイナス面や、

買うなら中古を選びたい理由を語ってきた。

フィリピンに不動産を一つ以上持つ・・・
これは、2012年の11月に初めてフィリピンを
訪れた時に決めた目標だった。
それは、今のこのフィリピンが大阪万博の頃の日本と同じ
状況を呈していて、インカムゲイン・キャピタルゲインともに
不動産投資に魅力があることに気づいていたから。
結局最初に持った物件はボホールのパングラオ島、
アロナビーチ沿いのリゾートホテルのコテージだった。

いろいろリスクはありながらも、やはり

フィリピンでの不動産投資には魅力もある。

何より、その経済成長の勢い。

インフレによる投機マネーは、

一旦はガソリンや金などの資産に、

そして最終的には不動産という安定資産に流れた。

 

結局アジアの不動産価格の急上昇は、アメリカの

サブプライムローンという不動産バブルのツケを、

アジア諸国が負担した結果。

 

 

そんな中、幸か不幸か資本規制をしていたおかげで

この経済危機の影響を受けなかった国が、フィリピン。

 

それは、HSBCやBDOなど国内大手銀行にすら

お金がなく、彼らが金融商品を買っていなかったから。

 

 

6%以上という順調な経済成長、そして39%以上の

女性幹部採用率(ちなみに世界36か国の平均は24%、

なんと日本は最下位の7%)。

 

優秀な女性エリート達の活躍によって、まだまだ

貧困問題は根深いものの着実に成長を続け、

ゆっくりとだが豊かさに向かっているこの国。

 

さらにフィリピンは、平均年齢23歳と
三角に近い人口ピラミッド。
さっき触れたようなリスクに対し適切に対処すれば、
不動産価格上昇とキャピタルゲインが期待できる。
また、現地であなたが融資を受ける場合、日本と違い
ノンリコース、つまり途中で払えなくなっても
その物件を手放すだけで後の負担がない。
これもフィリピンでの不動産投資の利点。
ところで、フィリピンに不動産を持つなら
マニラかセブか?
個人的に俺が好きなのは、今住んでいる
リゾートの多いセブだが(笑)・・・
セブがフィリピン第二の都市とはいえ、やはり
街の規模は首都であるマニラのほうが全然大きく
不動産投資の選択肢もこちらのほうがずっと広い。
ただしマニラといえど、場所などの条件を
慎重に選ぶ必要があることに変わりはない。

 

最近では、こんなコワーキングスペースを備えた

コンドミニアムも。

パッと見きれいでも、近づいてしっかり見ると

隙間だらけなのがやはりフィリピンなのだが(笑)。

 

 

俺自身も数年前から、フィリピンの最後の楽園といわれる

ボホール、パングラオ島に空港ができることを聞きつけ、

ビーチ沿いに不動産投資を行った。

 

もともとビジネスや多くの仲間と縁が深く、移住までした

この国の動向。しっかり見守っていきたい。

 

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