ジョホールバルでコンドミニアム投資は危険?長期滞在者が語る

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人気のシンガポールが目の前のジョホールバル。

イスカンダル計画もあり、コンドミニアムを持ったら

いかにも需要がありそうだが・・・

 

海外投資は、国内以上に誤った情報が錯綜していて

まさにカオスの状態。適当な情報をつかんでアクションを起こすと

後悔することにもなりかねない。

 

 

そこで、実際に現地に数か月滞在した海外投資家が

ジョホールバルでの不動産投資の実態について語る。

 

 

ジョホールバルでコンドミニアムを持つのは危険?

 

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俺自身も東南アジアのリゾートで

これから熱くなると言われるパングラオ島

(フィリピン・ボホール)に不動産投資を行っているが・・・

 

東南アジアでこれから不動産投資を行おうと

情報を仕入れ始めると、必ず目にする地名がある。

 

それが、マレーシアのジョホールバルだ。

 

 

日本の国土の9割の広さを誇りながら、

住んでいる人の数は日本の約1/4・・・

人口密度の低いマレーシア。

 

その中でも、ジョホールバルは

東南アジアの中でも住みやすさで人気の高い

シンガポールに隣接。

 

またシンガポールからの鉄道乗り入れによって、

ますます不動産投資熱が高い場所。

 

事実「イスカンダル計画で注目のヌサジャヤ地区です!」

などと、いかにも投資利益が得られそうな謳い文句であおる

不動産会社を度々目にする。

 

 

しかし、小西さんや現地在住の投資仲間の話を鑑みても

以下の理由で、ジョホールバルへの投資は

個人的におすすめしない。

 

 

勝ち負けが読めない

 

一口にジョホールバルといっても土地が広大で、

シンガポールから数十分のところもあれば

1時間はかかる場所も。

 

先のヌサジャヤ地区だけをとっても広く、

仮にコンドミニアムを持っても

入居者を見つけるのは簡単ではない。

 

こうした事情があり、すでに供給過多のジョホールバルで

適当な不動産会社の物件をつかんでしまったら

利益どころではない。

 

 

最低価格の引き上げ

 

外国人の不動産購入の最低価格は50万リンギット

(約1,500万円)で、ペナンでは100万リンギット。

 

そしてジョホールバルでも同様に

100万リンギットに引き上げられた。

 

こうなると、出口つまり売却の際に

外国人の買い手を見つけるのが困難になる。

 

現地のマレーシア人で3,000万円程度を出せる人は

そうそう見つからないだろう。

 

 

退職者ビザの条件厳格化

 

マレーシアのリタイアメントビザであるMM2Hの

最低預金額が6,000万円程度(大臣の発言)になる

可能性があり、もし現実になれば移住者は確実に減る。

 

そうなれば、賃料というインカムゲインも得づらくなる。

 

 

ジョホールバルで投資する際に気になる、もう一つの・・・

 

 

ジョホールバルがマレーシアということで、

治安が良さそうなイメージがあるのだが・・・

これが実はそうでもない。

 

俺が現地で投資する際に気になる点、

それが現地の治安

 

お金だけ払って全く渡航せず、管理も全て任せるなら

関係ないかもしれないが(笑)。

 

 

ジョホール在住者や旅行者の話でよく耳にするのは、

この街の治安の悪化。

 

日本刀で切りつけられた話は極端なレアケースだが(笑)、

自分や家族が絶対に遊びに行けないような場所に

投資をするのは正直厳しい。

 

 

俺の場合は、逆にイメージよりも治安のいい(笑)

このフィリピンでのんびり暮しながら、

堅実な投資を行っていきたい。

 

 

ペナンで日本の蚊取り線香を輸入する事業を皮切りに

巨大なコングロマリット(企業集団)をつくり上げ、

大富豪になった現地在住の小西さん。

 

DATOの称号という栄誉を与えられた、

現地で最も成功した日本人だ。

 

実の妹が俺の事業の先輩だったご縁で

東南アジアの各国、特にマレーシアでの

不動産投資の実情もリアルに聞くことができた。

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まとめ。ジョホールバル以外の海外で不動産投資をするなら

 

 

ジョホールバルで投資を避けたい理由について語ってきた。

 

 

「不動産投資を東南アジアで始めたいんですが、

どこがお勧めですか?」

 

広すぎてとても答えづらい質問を

テツがぶつけてきたのは(笑)、

相変わらず混んでいて席の狭い新宿三丁目のスタバだった。

 

 

実際、

不動産投資を東南アジアで行う日本人が増えている。

 

それは、ここ数十年で1/3になり、首都圏では

1/10にすらなった不動産価格で、国内の不動産投資に

希望が持てなくなったから。

 

 

ただ、それに比例して

いい加減な業者にやられたという話を

周りでちらほら聞く。

 

海外移住者として、またいくつかの不動産オーナーとして

肝となるポイントをまとめておきたい。

 

 

海外不動産投資のポイント

 

まだ霞が関に勤める菊地からも先日skypeで

相談を受けたが、株式や為替投資は基本的には

おすすめしていない。

 

最近では、海外不動産に比べて素人でもずっと手が

出しやすいFXなども盛況のようだが・・・

 

木を見て森を見ず、つまり日々変動する価格など

短期視点でモノを見がちになり、短期でうまくいくと

勘違いして自分をコントロールできなくなる。

 

結果、投資ではなく単なる投機で終わるケースが多い。

 

 

不動産投資も海外を勧めている。

 

理由は様々あるが、何より関東近郊に

大地震が起きたことによる日本経済の壊滅的な打撃、

より具体的には地震保険の破たんによる影響が最も怖い。

 

海外に物件を持つなら、経済成長はもちろん

人口ピラミッドが綺麗に三角を描いている国を選ぶこと。

 

まさに日本と逆の状態の場所に不動産を持つことで、

その投資が成功する可能性が生まれる。

 

 

また不動産というと、外国人は基本的に

その国に土地を持てないため、

コンドミニアムを持つことになる。

 

この場合、空き室のリスク、管理の手間やバカにならない

初期の家財道具の費用などを考えると・・・

 

これからさらなる経済成長が見込めるリゾートホテル

(ビーチ沿いならベスト)の一室やコテージを、

自身の不動産として所有できるスキームを求めたい。

 

 

さらに、売却時(イグジット)の配慮もされていること。

 

俺がフィリピン移住前に海外で初めて持った

自分の不動産が、まさにこのスキームを適用した

パングラオアイランドのビーチリゾートホテルのコテージだった。

 

海外は特にアウェイ感が強いため、

よりデベロッパーに頼る割合が高くなる。

この業者選びが最も大切な条件の一つになる。

 

 

海外不動産投資をする際の「視点」

 

俺が海外投資に関心を持ったのは、遅まきながら

40歳を目前にした夏だった。大好きな国フィリピンに

自分の不動産を持ちたいという気持ちで。

 

政木さんから教わった通り、今いくらインカムと資産があり、

いくら余剰資金があるのかを紙に書き出す。

 

また海外で9%、国内で1%など

複利のシミュレーションをしたり、

支出を考え資金繰り表を作った。

 

 

学んだのは、原資を増やして投資を習慣化

させることが大切。

 

原資を増やすためには給与以外で所得を増やし、

支出を減らすこと。

 

そして何より、稼いだお金をどう役立てるか、

お金の出口を考えておくこと

お金は使ってこそ一人前と言われる。

 

お金そのものは追わず、

自由な時間や家族の安心、他人のために使う。

 

 

海外投資のプロ、チャーリーさんが話してくれた。

 

彼が39歳のときに3回世界旅行をし、

一流のホテル宿泊やレストラン通いを

半年続けた生活が退屈で仕方ないと気づいてから・・・

 

ビジネスなどで新しい仕組みをつくることの

やりがいを思い出し、

本当に充実した人生の意味を知ったと。

 

 

個人的には、彼が教えてくれた

資金移動で目指したい理想の形」のヒント。

 

各国でインカムを得て、その国で投資することを基本にすれば

送金の手間や手数料、為替リスクから解放される。

 

今でもその教えに忠実に、それを愚直に続けている。

 

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